L’indivision : gestion et vente d’un bien indivis

Publié le mercredi 3 janvier 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Une indivision naît lorsque plusieurs héritiers héritent d’un même bien. Ils deviennent donc tous propriétaires indivisaires de ce bien. L’indivision est souvent une étape transitoire, qui prend fin avec la vente du bien et le partage du produit de la vente par le notaire. Mais cette situation peut aussi se prolonger dans le temps. La question de la gestion se pose alors. Comment se gère un bien en indivision ? Comment les héritiers peuvent-ils utiliser le bien indivis ? Comment sortir d’une indivision ? Comment vendre le bien en situation d’indivision ? Et une fois la vente réalisée, comment s’opère le partage du produit de la vente ? Autant de questions auxquelles les spécialistes Orpi vous répondent.

Comment se gère un bien en indivision ?

Un bien indivis exige une certaine entente entre les différents propriétaires, notamment sur les conditions d’utilisation du bien. Selon les cas, on distingue 3 types d’actes qui régissent le fonctionnement de l’indivision :

Les actes conservatoires peuvent être entrepris individuellement, sans l’accord des autres indivisaires, notamment dans le cas de certains travaux, tels que le remplacement de la chaudière hors d’usage ou la réparation de la toiture ;
Les actes de gestion nécessitent un accord à la majorité des 2/3. Attention, il s’agit des 2/3 de parts de l’indivision, et non pas des 2/3 du nombre d’indivisaires. Par exemple, la vente des meubles indivis pour régler des charges liées à l’indivision, ou encore le renouvellement d’un bail de location constituent des actes de gestion ;
Les actes de disposition exigent l’accord unanime des indivisaires. Il s’agit en principe de la vente ou de la donation du bien indivis.

Tous les indivisaires disposent des mêmes droits sur le bien. Aussi, si l’un d’entre eux souhaite l’occuper momentanément, il doit obtenir l’accord de tous les autres. Cette occupation doit alors se faire sans changer la destination du bien et dans le respect des droits des autres indivisaires.

La convention d’indivision

Pour gérer au mieux l’indivision et préserver les droits de chacun de ses membres, l’idéal est de rédiger une convention d’indivision. L’intervention d’un notaire pour la vente d’un bien immobilier en indivision est obligatoire. Cette convention écrite détermine avec précision les modalités de fonctionnement de l’indivision, et précise notamment :

La liste des biens concernés ;
Les droits respectifs de chaque membre de l’indivision ;
L’identité du gérant, et définit ses pouvoirs et attributions.

L’accord unanime des indivisaires est indispensable pour mettre sur pied la convention d’indivision, qui est alors conclue pour une durée de 5 ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée. La convention d’indivision peut également empêcher la sortie de l’indivision.

Comment sortir d’une indivision ?

L’article 815 du Code Civil est très clair : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. » Un indivisaire peut donc décider à tout moment de quitter l’indivision, si aucun jugement ni convention d’indivision ne le contraint à rester. La sortie de l’indivision peut alors s’opérer de deux manières, selon que les cohéritiers sont d’accord ou pas.

Sortie collective de l’indivision

Si tous les cohéritiers souhaitent mettre un terme à la situation d’indivision qui les lie, les biens sont vendus, la succession est liquidée et le montant de la vente est réparti entre les indivisaires, en fonction de leur quote-part.

Sortie individuelle de l’indivision

Lorsque l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision, il peut vendre sa quote-part aux autres indivisaires ou à un acquéreur extérieur à l’indivision, sachant que les indivisaires sont prioritaires sur l’achat de cette quote-part. Cependant, les autres indivisaires peuvent effectuer une requête de sursis au partage, en s’adressant au tribunal compétent. Le juge peut alors décider de maintenir l’indivision pendant 2 ans maximum, délai durant lequel aucun des coïndivisaires ne peut vendre ses parts.

Vendre un bien immobilier en cours de succession

Gérer un bien immobilier indivis peut être source de tensions. Pour éviter que les choses ne s’enveniment, le plus simple est souvent de vendre le bien pour pouvoir procéder au partage. Mais pour vendre un bien en cours de succession, il est impératif que tous les coïndivisaires soient d’accord :

Pour vendre le bien indivis ;
Sur le prix de vente de ce bien ;
Sur les modalités de partage du produit de la vente.

Tant que ces 3 points ne sont pas respectés, la situation est bloquée. Si l’un des indivisaires n’est pas d’accord pour vendre, les autres membres de l’indivision peuvent saisir un juge pour autoriser la vente du bien en succession. Pour entreprendre cette démarche, ils doivent cependant détenir au moins 2/3 de l’ensemble des parts de l’indivision. Ce qui signifie que si l’indivisaire qui ne veut pas vendre possède plus de 1/3 des parts, la vente est impossible.

Quid des frais de succession ?

Les indivisaires ont les mêmes droits à l’égard du ou des biens détenus en indivision, mais ils ont également les mêmes devoirs. Il n’existe pas de fiscalité commune pour les indivisaires. Chacun doit donc s’acquitter individuellement des frais de succession, et ce de manière proportionnelle à sa quote-part. Le calcul des droits de succession est le même que pour tout héritage, qu’il s’agisse ou pas d’une indivision. De la même manière, durant le temps que dure l’indivision, chaque indivisaire doit honorer la part de taxes et impôts qui lui revient.

À retenir :

Lorsque plusieurs héritiers héritent d’un même bien, ils forment une indivision
La gestion d’une indivision peut être encadrée par une convention d’indivision
La sortie d’une indivision peut être collective ou individuelle
Il n’existe pas de fiscalité commune pour les indivisaires
Chaque indivisaire s’acquitte individuellement des impôts, taxes et frais de succession proportionnellement à la quote-part qu’il possède